未来三年杭州或增30个万象城 综合体商场一拥而上

来源:互联网新闻 时间:2020-04-30 20:30

“以前逛街关心的是新款有没有,现在关心的是路上堵不堵。”家住杭州三墩、在文二路上班的白领杨小姐算得上是购物达人。10年前,喜欢去武林商圈的两家店杭州大厦、银泰百货凑热闹,对不打烊的年终庆人挤人场面记忆犹新;随着眼界渐宽,先后转战元华商厦、西湖银泰,去年特别钟情万象城,几乎每个周末都要带孩子去过亲子日。9月8日,她邂逅新开张的银泰城,“幸福感指数大增,以后周末不用再‘长途跋涉’去万象城了。”

杭州城西,目前已有百万居住人口,西溪印象城和银泰城的相继开业,两座“城”一站式体验购物的业态、丰富多样的餐饮休闲品牌、就近娱乐消费的舒适性和便利度,引爆了城西人群压抑已久的消费欲望和潜力,上演精彩的“双城记”。

》》》 商圈的崛起

梳理杭州商圈的变迁,从中窥见这座城市在长大,以及消费习惯、心理的嬗变。

白领杨小姐是个缩影,折射出十年来杭州商圈的外扩。顺着她的购物年轮,来一次“致我们终将逝去的购物青春”。

1998年,银泰百货开业;1999年杭州大厦装修调整后重新开业,A座、B座联袂出击,加上杭州百货大楼、国大百货,以百货为主力商家的武林商圈形成。

2002年是杭州商业发展的一个分水岭,湖滨名品街、利星名品广场、解百元华等相继出现,促使湖滨商圈向高端名品购物和休闲娱乐商圈转型。

湖滨商圈的商业定位起点高:国际名品街、特色连锁餐饮店、休闲消费带。湖滨不仅专注于国内外知名品牌专卖店、专业店和特色店的经营,而且将引进老字号、茶吧、咖啡吧、酒吧业以及旅游纪念品、古玩、字画等。

相比于前两个商圈一路走来风风光光,一度被认为是杭州第二商业中心的吴山商圈,迟迟聚不起预计的人气。直到2008年,银泰西湖店筹备开业,成为吴山商圈新的风向标。

当时,杭州消费者对商圈知之不多,何谓综合体更是云里雾里。2003年底,杭州万象城举行奠基仪式,标志着钱江新城第一大“航母级”城市综合体正式启航。

2010年4月,万象城正式开业,LV、Prada、Dior等时尚大牌款款而来,真冰场让人大开眼界,香港百老汇影院亮相杭城,宽敞大气地下停车场、上千个停车位免费开放也让购物者大呼方便。

此外,波浪文化城已经建成、凯德置地旗下的来福士广场也已动工,总建筑面积39万多平方米,其中商场面积将超过10万平方米。

这也意味着钱江新城商圈成型。这时,杭州人对一个新名词印象深刻起来——一站体验式综合体。

如果说,2008和2010分别是吴山商圈、钱江新城商圈的奠定年;2013则成了城西商圈的大年,唱了出“双城记”。

2010年1月28日,社区型购物中心杭州印象城携手近150家知名品牌商家盛大开业,为周边消费者生活提供购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的时尚生活。

2013年5月,西溪印象城开业,2013年9月8日银泰城试营业,使得新城西商圈的轮廓不再模糊,城西商圈迅速升温。接下来,大城西商圈还将迎来万达广场等强援,申花板块的商业用地价值得到广泛认可。

今后,随着杭州新天地迎新、宜家家居广场入驻,杭州城北、乔司也有望构成全新的商圈。真可谓:你方唱罢我登场。

 

》》》 城里的生活

华丽丽的“印象粉”

周末购物吃饭看电影足不出城

西溪印象城:覆盖闲林、小和山、留下的居住区

这个周二,文女士拿出手机记录的账单给记者看,“前天在印象城花了1600多元。”她逛印象城是有攻略的。她11点左右到,直接去“外婆家”取号,这时前面已经有几十号在等候了,于是她先是跑迪卡侬逛了1个小时,给儿子买了个足球和两件秋款运动服。

这时,餐厅的号子也快轮到了,她就和家长赶过去解决午餐。

等吃完饭,又开始为下一周采购:“我挺喜欢在沃尔玛山姆店买东西的,空间大。”刚好家里的米吃完了,超市里有一款“柬埔寨茉莉香米”在搞活动,她让老公拿了两袋放进购物车里。

因为买了生鲜,结完账她就回家了。平时,她周末都会在印象城花个三四个小时,有时候还会看上场电影。“毕竟在家门口,方便很多,不像以前,看个电影还得跑西城广场。”

她感慨地说,住在小和山这边有两年了,以往购物逛街,她得开着车到市中心,然后为停车烦心。现在一站式搞定,逛沃尔玛山姆店,在星巴克喝咖啡聊天,看大片唱KTV,一天下来可以足不出“城”。

爱逛街的白领

不用再穿越赶万象城

银泰城:覆盖周围5公里范围内百万人口,辐射城西和城北

杨小姐喜欢逛街,“住三墩2年多,以前城西实在没什么地方吸引我的。”她细数一下,当时城西能逛的就是西城广场和古墩路上的印象城。

虽然要跨越半座城市,她还是喜欢万象城。“悠闲的购物氛围,而且能够逛上一天。”和朋友喝喝茶,到无印良品淘点宝贝,陪小朋友玩会游乐设施,或者有空的时候看场电影……“一般我会从10点多,逛到晚上七八点吧。”

“对银泰城有满多期待的。”银泰城开业10多天里,杨小姐已经乐颠颠地去了3次,“晚上人太多,有点恐怖,我都是和同事中午去的。”对她来说,感受最深的是每次都去吃了不同的餐馆,“目前来说,里面对大家最有吸引力的还是餐饮,不是说里面的餐馆吃个一遍得需要两三个月嘛,我一家家尝过来。

她告诉记者,她去试过了翠华餐厅、华馨园。在几次踩点后,杨小姐断言:“以后不用再大老远地跑万象城去逛了。”

“边上的人气现在很旺,调动起巨大的消费热情。”杨小姐说,每天下班路过,看着银泰城门口休闲的人多了,有饭后散步的一家三口,有看上去是赶来聚餐的年轻人。城西一直缺少一个“核心商圈”,银泰城的意义不仅仅是一个就餐的美食天堂,更是与日常生活息息相关的社区活动中心。

十年银泰城

故事知多少

如果从拿地开始计算,银泰城的前世可以追溯到2004年。“等得脖子都长了。”家住城西万家花城的吴庆开玩笑说。

从2004年开始,就已传出这个区域将要开出银泰、沃尔玛、欧尚等大型商业配套的消息,有人开始预言这里将成为城西的商业中心,附近的楼盘项目也早早将此作为卖点写进了楼书。

消息一传再传,但始终没有实质的动静。直到2009年,这一带终于有了动静:古墩路上的印象城年底要试营业了,沃尔玛要开了,城西银泰也正式动工了。

为什么会沉淀了那么久?在2009年时任杭州银泰购物中心总经理的曹亮说:“银泰都市综合体从建筑规划设计到最后定夺,经历了较长时间的探讨,力争将其打造成为银泰集团的另一个商业重心。”做综合体,对于一直从事百货业的银泰来说,这也是个模式创新。

当时计划一改再改,在2004年下半年传出消息,城西银泰将是具有10万平方米体量的大型购物中心,而之后这个规模被翻新:成为拥有40万平方米建筑面积的大型商贸综合体,集合了购物、写字楼、酒店等多个项目。因为体量巨大,之前曾经使用的项目名称“银泰天地”也被否决。

曹亮对当时下的几步重要棋念念不忘,如银泰斥资1亿元收购项目边上在建的欧尚超市,并将已建成部分按整体规划拆除改造,“这就是出于大局的考虑。”目前看来,这钱花得值。

城西的常住人口发展太快,速度甚至让早做过测算的银泰方面都有点惊叹。银泰相关负责人表示,当初银泰看中这块地,初期对辐射人群的估计是70万,而短短几年,这个数字就迅速扩大至80万,而现在更是扩展到百万人口,并且城西的居住氛围正在向高端发展,消费潜力不可小觑。于是,银泰城将休闲餐饮和娱乐等传统辅营项目,变成主题之一,满足人们购物以外的更多需求。

“过一种消费时间的生活”,这成为银泰城规划倡导的理念,购物已经不是一种消费金钱的结果呈现,而是一种更具休闲性和娱乐性的独特体验,应有尽有的商业业态,给人带来一整天的愉快。

未来三年,杭州或增30个万象城

综合体一拥而上,同质化竞争成制约发展的“双刃剑”

专家:规划可适当超前,对公共设施配套提出考验

9月8日,杭州目前最大一站式综合体银泰城试营业,原本井然有序的丰潭路、萍水街成了“堵王”。不仅仅是交通,试营业近半月,从供水排水、行车停车到客流接待能力,各种吐槽成了本地论坛上的热门话题。

银泰城或许还只是开始。2010年,拱墅区曾公布“十大综合体”规划,其中就有5个坐落于申花CBD之中。除了已经试营业的银泰城之外,还有80万平方米的热电厂综合体、100万平方米的蓝孔雀综合体、大河造船厂旅游综合体,以及北部软件园综合体。

总规模超过200万平方米的综合体,集中出现在一个申花板块,这样的密度是否过密?申花板块是杭州城市商业的一个缩影,它让我们重新审视:是不是综合体越多,其服务功能就越完善,越能满足城市居民的消费需要?城市商业应当如何与城市生活、居民消费需求相匹配?

综合体吃香

杭城可能多出30个万象城

在银泰城试营业前不久,论坛上有一条热门帖,其内容是杭州网友“牛熬”和小伙伴绘制的一张“杭州城区大型商业网点一览”。他们根据商业用地出让信息,罗列了2013年至2016年的杭州商业布局。

记者从中可以发现,在2016年之前,杭州新建商业项目将达到90个,建筑面积780万平方米以上,其中体量超过10万平方米的商业综合体近30个。

万象城一期的商业体量约24万平方米,依据“牛熬”和他的小伙伴们统计的数据,相当于未来三年内杭州将新增30多个万象城。

“如果算上近期成交的商业用地,这个数量还会增加。”一位从事商业地产开发多年的业内人士直言,“未来两年杭州主城区范围内至少还有三个体量超过25万平方米的大型商业综合体要开业。”

“局部已经过热。城西人口过百万,匹配3个银泰城还没问题;像钱江新城商圈综合体规划得有点多了。”浙江大学城市学院房地产研究中心主任、厚道资产管理公司总裁丁浚哲如是说。

“杭州近几年商业综合体的发展确实比较迅猛,这也跟以前商业综合体比较少,无法满足人们追求综合性消费需求有关系。”在杭州大厦总经理童民强看来,城市商业要适应城市生活关键不在于体量或者数量,而是如何布点,“杭州正在快速进入一个商业格局多元化、多商圈的综合体时代,如果布点不合理,区域性的商业体过剩几乎是必然的结果。”

商业综合体要“活”

公共基础设施先“点睛”

事实上,无论是百货零售业者,还是商业综合体的开发企业,都谈及了同一个担忧——以杭州目前的城市规模和基础设施条件,商业综合体的数量和体量都算多的,那城市做好准备了吗?

“两三年前,我们就讨论过这个问题,大规模、高速度地推进商业综合体开发,杭州这座城市准备好了没有?”绿城置业发展有限公司董事、副总经理周锦虹说。当时他正负责金沙湖核心区域的一个综合体开发,他们做了一组数据测算,结果发现,以该综合体的容纳能力,在静态条件下,高峰时段从综合体内开出的车辆若要正常通行,至少在金沙大道上排起一条3.5公里长的车龙。“银泰城试营业期间出现交通大拥堵完全是意料之中的事。”

在周锦虹看来,银泰城试营业成了“堵城”,至少反应出两个问题。一是申花板块确实需要一个商业综合体;二是与综合体相匹配的公共基础设施建设还远没有到位。

“虽然网购影响了很多人的消费行为和消费习惯,但大部分人仍然需要一个聚集地去满足情感需求,而相比之下,一站式消费的效率是最高的,所以商业综合体正在逐渐取代以往的商业形态,这是显而易见的趋势,而且热岛效应还在持续发展中。”周锦虹说。

公共基础设施条件不足,非综合体开发者或经营者单方面能够解决的问题。

在丁浚哲看来,政府在规划大型居住区的配套时,可适当超前,要优先考虑四项:教育机构、医疗、交通设施以及购物场所。其中配合一站式综合体优选轨道交通,“光靠地面车辆疏散,效率太低了”。

周锦虹说:“我们曾做过调研,发现国外的路网(特别是商业区)非常密集,一般横向或竖向每隔80到120米就有一条路,这样可以快速疏散从商场或写字楼等综合体里涌出的人流、车流,而杭州通常要隔500至700米才会有一条疏散道路。”他直言,钱江新城的交通路网已经做出尝试,区域内路网密度比老商业区要高,应付交通状况也会比老商业区好得多。

综合体布局过密

同质化竞争

将成大难题

对申花板块而言,商业综合体是它迅速崛起的催化剂,但处理不好,或许会成为瓶颈。

“上世纪80年代到90年代期间,申花板块还是一个轻化工区。在打算工业转型的时候就曾考虑过,应该把这些老厂当成一种历史的印记保护起来,也就是以综合体形式作为多功能复合,打造一站式服务综合性商住社区。”杭州市城市规划设计研究院总规划师汤海孺说,因此申花板块的综合体数量相对其他居住板块来说要更多一些。

汤海孺说,城西刚刚有一个真正上规模的商业综合体,各方面都需要一个适应的过程,“在规划上,地铁5号线能消化申花板块部分出行的人群,而万达广场与银泰城的地理位置相对应,未来也会分流一部分东北方向的消费人群。”

在汤海孺看来,银泰城的进驻城西从规划到布点花了很多年,并非外界想象中那么“高速”,只是因为前期布点在这两三年集中体现出来了,“杭州的商业地产的布点还是比较谨慎的。”

“商业综合体在总量适应消费需求的同时,也让市场充分竞争。”他说,杭州的商业格局在发生明显变化,这本身没有所谓好或坏,“需要把握的只是消费需求的变化和商业发展的节奏。”

但对开发者或经营者来说,“过剩”是一个即将到来的残酷事实,没有所谓适度或不适度的区别。

“杭州商业综合体的发展速度有点超前了,大部分综合体在未来面临非常惨烈的竞争。”一位业内人士私下说,在很长一段时间内缺乏商业配套支撑的城西和城北可能马上将迎来商业综合体爆发,银泰城、万达广场、杭州新天地等综合体从体量上看几乎都是能辐射大城西和大城北板块的商业巨舰,“现在已有的综合体,比如西城广场,甚至西溪天堂、印象城,如果不做好准备,未来的日子不会太好过。”

现阶段,商业综合体业态非常雷同,走整合“快时尚+院线+餐饮”的路线。“业态雷同问题会越来越明显暴露出来,我们已经注意到了,所以在做西子国际的时候,会考虑加入更多生活化的功能。”童民强说。

美国一位经济学家曾说过,我们已走过农业经济、工业经济、服务经济时代,进入体验经济时代。体验经济就是以商品为道具,创造令消费者难忘的记忆。

杭州的商业综合体是不足,还是即将“过剩”,谁说了都不算,消费者自己会用脚来投票。(编辑 许婷)

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